距离新总裁许珂上任不到两个月，方直发展集团IPO进程迈出关键性一步。

4月21日晚间，方直发展集团在港交所递交招股书，这家沉寂多年的湾区房企的面貌得以全面披露。

截至2021年1月31日，方直发展集团拥有43个项目，主要布局广东省11个城市，其中4个项目通过联营公司开发。

从规模来看，方直发展集团在并不占据优势，在克尔瑞TOP200榜单中并未占有一席之地。项目数量较少，方直发展集团的收入和利润规模以及增速在行业并不出彩。

招股书数据显示，2018-2020年，方直发展集团收入分别为30.45亿元、33.59亿元和31.52亿元;利润分别为0.29亿元、2.39亿元和2.89亿元;毛利分别为8.25亿元、14.09亿元和11.97亿元;毛利率则分别为27.1%、41.9%和38%。

从数据来看，2020年方直发展集团的收入和利润多项指标处于下滑状态。

据和讯房产了解，为冲刺资本市场，近些年，方直发展集团加速规模扩张的步伐，于2020年多次现身公开招拍挂市场，并有所斩获。

据和讯房产不完全统计，仅2020年5月8月和12月三个月，方直发展集团分别在佛山、阳江、广州、珠海4成拿下6宗地块，总金额超50亿元。其中佛山为方直布局的重点，拿下三宗地块。2020年年底，方直发展集团以5.67亿元拿下珠海斗门白蕉的住宅用地，完成粤港澳大湾区全布局。

加速攻城略地，方直发展集团的土储总量实现增长。据招股书披露的数据显示，截至2021年1月31日，方直发展土地储备总量的总建筑面积约为430万平方米。其中，开发中的物业开发项目中应占的已规划总建筑面积约为160万平方米，而持作未来开发的物业开发项目中应占的估计总建筑面积约为230万平方米。

加速扩张犹如硬币的两面，在增厚土储的同时，推高了方直发展集团的负债水平。据招股书数据显示，2018-2020年末，方直发展集团借款总额分别为62.53亿元、78.78亿元和95.71亿元，资本负债比率分别为668.3%、738.6%和231.4%。

在目前行业“三道红线”监管之下，降杠杆成为房企的必修课，方直发展集团的负债率处于行业高位水平，未来降杠杆压力较大。

同时，因为2020年在拿地方面的支出较大，方直发展集团2020年经营现金流量为负值。

递交招股书，方直发展集团走出了关键性一步，但小规模、高负债的企业现状也给公司登陆资本市场埋下了不确定性。上市之路漫漫，新总裁许珂能够带领方直发展集团节节攀高，洗去沉寂多年的阴霾，仍待时间检验。