昔日以“野生”营销著称的石榴置业，搭上母公司IPO的大船。据港交所5月31日深夜披露信息，石榴投资集团有限公司(以下简称“石榴投资”，石榴置业为石榴投资间接全资附属公司)在港交所提交招股书。公开披露的企业财报之下，石榴投资2020年物业销售成本激增、融资成本最高达11.5%等经营及财务情况，也被外界所关注。

2020年物业销售成本激增

据招股书，石榴投资总部位于北京，拥有逾12年住宅物业开发经验，目前布局范围包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。截至2021年2月28日，石榴投资已有86个物业开发项目，其中82个由附属公司开发，4个项目由合营企业及联营公司开发，总建筑面积约为919.37万平方米。

具体来看，包括已竣工项目的可供出售建筑面积、可供租赁建筑面积及物业投资建筑面积194.66万平方米;开发中物业的规划建筑面积638.83万平方米，持有作为未来开发物业的估计建筑面积85.87万平方米。

从土储构成来看，京津冀城市群土储在石榴投资现有城市布局中的占比具有绝对优势。据招股书披露数据测算，截至2021年2月末，石榴投资约有44.7%的土地位于京津冀城市群。

招股书显示，石榴投资的收益主要来自于物业开发及销售，同时也向租户出售若干位于北京及上海的自有商业物业及写字楼产生的收益。2018年、2019年及2020年，该公司收入分别为99.37亿元、80.31亿元及122.65亿元。

从收入构成来看，石榴投资和大部分房企类似，物业销售收益仍是该公司整体收入的主要贡献来源，过往三年占比均超过九成。

在利润相关指标方面，2018年、2019年及2020年，石榴投资分别取得毛利33.19亿元、26.88亿元及28.10亿元，整体毛利率分别为34.1%、34.1%及22.9%;同期，归属股东净利润15.88亿元、6.96亿元及11.31亿元，对应净利润率分别为15.98%、8.66%及9.26%。

近年来，土地收购成本走高、物业销售整体成本上涨，成为房地产行业的共识。在业内观点看来，石榴投资毛利率及净利率的下滑，也很大程度上于此相关。据招股书，2020年石榴投资的物业销售成本同比接近翻倍，其中建筑成本占比42.7%，土地收购成本占比47.1%。

融资成本最高达11.5%

据克而瑞发布的《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，石榴置业以450.3亿元的操盘金额，位列行业第69位;2020年，石榴置业的操盘面积为272.2万平方米，排名行业第67位。

“近年来，石榴投资销售规模保持着快速发展的趋势，2019、2020年销售增速分别为51.5%、45.6%，行业排名也从2018年的106位，升至2020年的69位，可看出其销售规模增长速度超过了部分房企。”但同策研究院资深分析师肖云祥也指出，对于石榴投资这样规模量级的房企而言，高增长往往伴随着较高的资产负债率，特别是在当前行业“去杠杆”的调控背景下，“三道红线”、“土拍两集中”等政策或将对公司规模增长速度形成抑制。

在调控趋严、行业集中度提升的复杂形势下，近年来，中小房企的生存及发展空间被不断压缩。迈出上市第一步的石榴投资，自身的负债及及现金流情况也随之被外界聚焦。

从负债角度来看，2018-2020年及2021年一季度，石榴投资的总借款分别为294.56亿元、272.70亿元、248.32亿元及229.41亿元。现金流方面，截至2020年底，石榴投资的现金及现金等价物为49.86亿元，经营活动所产生的现金流净额约为20.7亿元。

在房企“融资难”背景下，信托融资是石榴投资在常规银行借款及公司债券融资外，助力企业规模扩张的一大重要融资手段。招股书显示，截止3月底，石榴投资未偿还信托融资总额为人民币91.96亿元。

不过从企业最新披露信息来看，石榴投资的融资成本在业内处于较高水平，最高达11.5%。招股书显示，石榴投资在2021年3月31日后签订了一份总金额为8000万元及利率为9%的银行贷款作为借款，同时也签订了3份13.3亿元的融资协议，年利率在7.1%-11.5%之间。

IPO前夜：更名及系列资本挪腾

石榴置业谋求上市的动作最早可以追溯到2016年，彼时其完成了股份制改造的工商变更登记手续，公司名称由“北京华美乔戈里实业发展有限公司”变更为“石榴置业集团股份有限公司”，公司类型由“有限公司”变更为“股份有限公司”。不过，自2016年完成股份制改造后，石榴置业的上市进程一直未有进一步推进。近年来，坊间一度流传着石榴置业“不上市”的传闻。

但实际上，进入2021年，石榴置业谋求上市的动作已经开始显露征兆。

一方面，石榴置业在今年2月对公司名称进行变更，将原“石榴置业集团股份有限公司”公司名称变更为“石榴置业集团有限公司”;公司类型也由“其他股份有限公司(非上市)”变更为“有限责任公司(法人独资)”。在业内人士看来，此举已经显露出石榴置业想要上市的意味。

另一方面，2021年上半年频繁的资本挪腾，似乎也暗示了石榴置业意欲赴港上市。

工商信息显示，石榴置业原由卡普达投资100%持股，崔巍与石榴置业总裁桑春华分别间接持有卡普达投资58%与42%的股权;崔巍为石榴置业实际控制人。经过“卡普达投资转让持有岷江科技(石榴置业控股股东)9.9%股权予太行山信息咨询”等一系列股权层面的转让后，最新招股书显示，石榴投资的主要股东包括崔巍、桑春华及一位名为“陈先生”的股东，后者通过全资持股岷江科技，从而拥有石榴置业100%股权。

知情人士也透露，自去年起，石榴方面大举挖角营销、土拓等团队，猎头挖角的理由都是“要上市”。

现如今，登录石榴置业官网，该公司宣传主业显示“焕新升级，敬请期待”。

就现阶段上市准备及投资者关心的融资成本等问题，石榴置业方面回应北京商报记者称，“谢谢关注，一切以港交所披露信息为准”。

对于石榴投资的赴港IPO动作，知名地产分析师严跃进直言，对于这类中小房企而言，赴港IPO只是上市的第一步，后续能否被资本市场接受和青睐，还有待时间去验证。

记者 卢扬 荣蕾