北京买房:理清思路,购房建议910

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

Q:


(相关资料图)

夫妻俩一个在天桥,一个在十号线CBD到西土城这一段上班。手头540W,还有一套马驹桥珠江逸景,西北朝向,三室一厅中间楼层的房在出租,按目前市场300左右,考虑公积金贷款,总预算一千以内。自住没学区需求,看了整个南三四环到东三四环,目前二手房关注名都家苑和海上海南北两居,首城国际全南两居,新盘关注十八里店后续土拍地块。

想咨询您:1.目前市场先卖马驹桥后买公益西桥或双井是一个好时机么?2.您对十八里店板块后续新盘保增值怎么看?3.如果您代入我们的情况,这个预算会如何选择?

A:

1、置换没什么不合适的,什么时候都行。到目前为止马驹桥还不算投资好的板块,每次行情都略落后于大盘,也落后于想换的这几个。所以谈不上什么时机,就跟从小公司换工作到央企似的,多数情况下都是合适的。

2、新盘我不熟,不方便点评人家。只能说从投资角度讲地段儿也不算多强,比马驹桥强一些吧。朝阳区一直不是太重视南部,否则也不会规划这么多的安置房保障房。所以自住为主吧,其他的期望值别太高,之前的小区都有些落后。

3、我会怎么选择?这不方便建议。既然是考虑交通那还是自己选吧,通勤方面没标准方案。如果是现有的两个板块,那以千万的预算在双井的流动性会更好,在公益西桥略高了,传导排序在双井后边。

仅供参考。

Q:

我不知道您是不是中介,问个隐私问题,中介会不会串通业主抬价啊?或者说吃差价,反正都是买房人在买单。

A:

1、会不会串通业主抬价?业主一般都想借助中介抬价,谁不想把自己的东西卖高价啊。不过这得分什么时候,楼市火爆的时候容易办,把几个买家凑到一块儿来看房,现场拍卖再弄几个托儿,把房价抬起个10%不算多难。但楼市不景气的时候就难办了,串通了也没用,买家会拿脚投票的,反正有的是选择。

2、从中介员工来说,尤其是大中介的员工是不会抬价的,因为就算多卖出钱来自己也落不了多少,费挺大的劲犯不上。这其实跟所有的销售行业都一样,员工都只会劝老板降价,这样才好卖,反正自己就那点儿提成,多卖出几十万来自己也多不了几千奖金,没必要为难自己。

但从中介公司角度是愿意抬高房价的,这样能多赚提成,积少成多的提升公司业绩。比如有的大中介会在一条街上开好几家店,再给业主报高点儿,那就基本能做到垄断房源,有可能抬价。但这就没办法了,垄断价相当于市场价,买家只能是多去几家不同的中介咨询了。

3、吃差价过去很正常,所有的中介都这么干。现在几乎没有了,实在不好操作也挣不着钱。能吃差价一定是信息不畅的时期,然后是直接给钱才能垄断货源。现在的信息都是公开的,业主不会只认准了一家。而且资金监管很严格,根本就没法操作。不用纠结这个。

4、总之就是干脆找大公司吧,除非是垄断了某个片区的房源,否则谈不上什么抬价,更不可能吃差价。

仅供参考。

Q:

我们有三套回迁房,两套在小红门一套在西红门,西红门的有本但面积很小,是老婆的,只有40平,还很破,价值也就200万。小红门的还行但都没本,有本的话看旁边的价格能值600多万。现在是挺纠结的,孩子要上初中了,想是否有必要折腾出一套或两套给换个学区房。请帮忙分析一下,看怎么做最合理。

A:

1、这怎么分析啊?鸿博家园的两套既然都没本就无法正常交易,卖的话价格也高不了,比有本的估计要低个20%左右,合适吗?两套价值600多,估计是两居和一居吧?两居得留着自住,卖一居,价值估计也就是200左右。加上西红门的400左右,能买到的基本都是占坑儿房,或是很老或是很小,未必能自住,能接受吗?

2、其他没什么可分析的了,就是这现状。要不就卖西红门这一套,然后再加点儿现金和贷款,300多万的话也能买到占坑儿房龄。东城的永外就有,就是学区普通,跨区小升初的话也占不到便宜。

3、这都谈不上合理不合理,也就这两种选择。如果非说合理的话就是第二个方案,留着小红门的等房本,到时候能卖出更高的价格。

仅供参考。

Q:

预算750万,1号线或6号线地铁往东,4号线地铁往南,目前出租,6年后自住或卖了换房。买1套房还是2套便宜房合适?推荐哪些区域。或者说,1套有什么建议,2套有什么建议

A:

1、750万就买一套呗,北京的投资房本来就得600万以上,低于这个预算就是自住为主的。750万两套的话都300多万,自住体验普通,投资也普通吧,基本都是买刚需房。现在不是炒房的年代了,这种房很难炒高了。

2、我没什么建议,自住看自己的通勤和喜好,这没标准方案。我也不是专家,不敢胡说八道。

3、一套就是正常的买房,先想好了需求然后排序,之后选板块、小区和具体房源。两套基本就是赌一把了,赢了皆大欢喜,输了继续站岗。这些我都不懂,帮不上忙。

仅供参考。

Q:

我婆婆现居住在丰台大成郡,目前想卖房换到离我们近的地方居住,朝阳华严里附近。目前看上了朝阳北京公馆的房子,但是还没有二手房成交信息,单价也没有参考。没有孩子,不用考虑学区,想问问您北京公馆房子值得购入吗?有什么利弊?附近有没有别的房子值得推荐?谢谢

A:

1、华严里附近的北京公馆,哪个啊?朝阳有两个北京公馆,一般指的都是亮马桥这个,但怎么会没有二手房信息和价格呢?离华严里也不近呢,是指的这个吗?如果是这个北京公馆的那就是自住合适呗,投资角度就很普通了。北京这种公寓都差不多情况,租金高升值慢,一般来说都落后于到。

2、但这说的到底是哪儿啊?没二手房也没单价怎么参考啊?我也不懂,不太理解。要不问问别人吧,我不太熟悉。我也没房源,找房只能去中介。

仅供参考。

Q:

中介带着我看了一些房,目前大致归纳了两个方案,想听听您的意见,帮忙捋捋头绪。字有点多,麻烦您空闲的时候帮看看,十分感谢。我的情况如下:

1、目前手里有两套房:

一套是位于东城区和平里民旺园的老破小,中介预估目前能卖到580万左右;另一套是位于房山区阎村的京西悦府的远大新,面积120m2,2018年购入,当初买的时候是3.8W/m2,目前看网上有挂3.2W/m2的,然后还没人买,被套牢。

2、娃目前在和四小上学,马上秋天开学就4年级了。家里现在有4口人居住,父母+娃+1名老人。我们目前4口人住在民旺园,老人住一间小屋,父母和孩子住大屋睡一张大床。

3、考虑到孩子逐渐长大,目前的学区房老破小就不够住了,主要是面临以下问题:一是孩子逐渐大了,我们想让孩子跟我们分床睡,培养他慢慢独立;二是随着年级升高,课业逐渐加重,孩子需要更大的学习空间用来放书柜、书桌等,目前老人住的那个小屋放了一张小书桌和小书柜,都已经堆满了,孩子现在如果有在校没完成的作业都是在大屋的小折叠餐桌上写,很不方便。

4、因此,给孩子一个独立的房间,这个事就迫在眉睫了,主要考虑的是想整一个小三居或者可把客厅隔一下的那种大两居。

5、根据东城区就近入学的政策,孩子的初中、高中大概率会继续在和平里,也就是在171中学、22中、54中、二中分北校区这几个学校中选,因此换的房子不能离这里太远,方便孩子接送及大了之后骑自行车上下学。

6、由于京西悦府被套牢了,目前也不好卖,因此只能把民旺园卖掉,手里目前有现金170万左右,贷款按187万考虑,目前预算总金额937万左右。下半年发了工资还能再凑个10来万。

7、中介带我们看了一些附近朝阳区的房子,主要如下:

7.1、彩楼朝东向两居室,86.13m2,820万,还能谈价。我个人很喜欢彩楼的物业,小区里面打扫的相当干净,而且好几栋楼刚翻新过,楼里楼外看着都很赏心悦目,这个价格也挺合适的,缺点就是面积小一些,朝向不太好,如果把客厅再隔一个卧室出来的话,就几乎没有客厅了。

7.2、和平街西苑甲10号楼西向两居室,103.36m2,920万,还能谈价。这是一个大两居,尤其是客厅特别大,看房的时候惊艳到我了,真的非常喜欢这个通透的大客厅,即使再隔一个小卧室出来,剩下来的部分也不小。缺点就是跟彩楼相比,这个小区只有2栋楼,基本就没啥小区环境,物业比较次,室外道路以及室内楼道维护的不是很好,楼也没翻新,看上去有些旧。

7.3、光熙家园南向两居室,92m2,910万,感觉有点小,而且单价不低,且是靠近地铁的边户,看房的时候实际听了一下,地铁过的时候能够听见噪音。另外就是实际看房后,感觉光熙家园的物业有点差,小区里面人行道、绿环以及大厅、电梯厅的维护,感觉一般,有些脏,道路砖、玻璃碎了都没人修。

问题:

1、最近看新闻,东城区幼升小派位龙体爆雷了,想问一下您这个事情对和平里学区会是利好吗,民旺园的房价能迎来一波大幅上涨吗,能涨多少,我的这个小破房是不是能再多卖点,这样我的压力就会小一些。

2、从保值升值已经流动性的角度来看,上述几个房子您更建议我买哪个。因为,离娃高考还有9年,有可能等娃上了大学后,我们还会置换,换到郊区环境更好的楼盘去,上面哪个楼盘的保值升值性更好一些,将来置换不吃亏。

3、您是否还有其他的楼盘可推荐。

4、之前有人跟我说东朝建那边可以看看,但我想那边不也是东城学区吗,我都要置换改善了,还考虑学区干啥,而且保值升值属性,貌似东边不如北边吧。

5、或许有没有另外一种可能,我们这次直接一步到位,到新北苑、奥森、亚运村那边去买一个小三居或大两居,先用来出租,等娃上大学后我们再回来住。然后在和平里这边租一个小三居的房子用来陪孩子上学,两边的租金正好抵消或者我再稍贴补一些。

中介给推荐了筑华年、世华泊郡的三居室,看了之后非常喜欢,南北通透、明厨明卫、小区绿环、物业都很好,但是想想这么好的房子买了之后9年左右不能住,自己还得在市区里租房住,而租房的装修一般都比较差,居住体验不佳,万一碰上不靠谱的房东还得搬家啥的,就很闹心。

6、综上所述,目前主要是这么两个方案:一个是买和平里北边附近朝阳区的房子;另一个是投住分离,买新北苑的房子,然后和平里租房。两个方案各有利弊,我现在也没想好,不知道该怎么实施,想听听您的意见,罗里吧嗦的写的有点多了,还是希望您能不吝赐教,非常感谢。

A:

1、京西悦府不会这么低的价格,3.2万的肯定有硬伤。不过这里也是自住为主的,开发商的溢价偏高,透支了一部分未来的升值。

2、龙体是今年暴雷,明年不一定,大概率是轮着来,这才能体现出东城区的公平呢。所以只能说对和平里的中介们算利好,推销时有的说了,但对价格没什么帮助。单独上涨那就看明年入学的家长们是否追捧了,我觉得10%是有可能的,仍然在秋天出现行情。

3、买哪个?这具体房源我可不好建议,不到现场的话光看户型图意义不大。尤其是这些塔楼的,朝向跟图上未必一样。从保值来说和平里这种地段儿的老公房反倒优于商品房,也就是煤炭部中石油的这种公房占优,因为单位在维护上都能出钱。只不过最好首选板楼,有没有电梯无所谓,在保值上一本都比塔楼强些,至少排序靠前,流动性好些。

单从保值来说肯定是新北苑占优了。不过筑华年是老北苑的,只能在南部算不错的,跟北边新北苑的不好比。到目前为止,新北苑比普通板块超出20%以上,而且这趋势在没有其他板块替代的情况下还大概率会延续。但不自住怎么说呢?新北苑在租金上不占优啊,就因为升值快,所以租金没跟上。近期我不知道什么行情,反正之前是一直低了10%左右的。也就是从换租角度来说不划算,和平里朝阳的公房估计租售比在650不超700,新北苑商品房则一边都800左右了。

4、我没什么推荐的,这得找中介。

5、别再换学区房了,性价比肯定低,还冒着风险犯不上。近十年来东城的带着溢价也就是涨到新北苑的程度,朝阳的相对性价比更高。

6、我也不知道怎么选,从性价比来说和平里的老公房最高,租金就能体现出来。从升值角度说是新北苑的走势一直领先,大概率延续,但租金收益略低。如果换的话就在入学高峰期过去之前卖房,不建议再买学区房了,这算算租金就知道溢价和居住的性价比了。其他没建议,我也只是列出这些情况。

仅供参考。

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