北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

(相关资料图)

夫妻俩一个在天桥，一个在十号线CBD到西土城这一段上班。手头540W，还有一套马驹桥珠江逸景，西北朝向，三室一厅中间楼层的房在出租，按目前市场300左右，考虑公积金贷款，总预算一千以内。自住没学区需求，看了整个南三四环到东三四环，目前二手房关注名都家苑和海上海南北两居，首城国际全南两居，新盘关注十八里店后续土拍地块。

想咨询您：1.目前市场先卖马驹桥后买公益西桥或双井是一个好时机么？2.您对十八里店板块后续新盘保增值怎么看？3.如果您代入我们的情况，这个预算会如何选择？

A：

1、置换没什么不合适的，什么时候都行。到目前为止马驹桥还不算投资好的板块，每次行情都略落后于大盘，也落后于想换的这几个。所以谈不上什么时机，就跟从小公司换工作到央企似的，多数情况下都是合适的。

2、新盘我不熟，不方便点评人家。只能说从投资角度讲地段儿也不算多强，比马驹桥强一些吧。朝阳区一直不是太重视南部，否则也不会规划这么多的安置房保障房。所以自住为主吧，其他的期望值别太高，之前的小区都有些落后。

3、我会怎么选择？这不方便建议。既然是考虑交通那还是自己选吧，通勤方面没标准方案。如果是现有的两个板块，那以千万的预算在双井的流动性会更好，在公益西桥略高了，传导排序在双井后边。

仅供参考。

二

Q:

我不知道您是不是中介，问个隐私问题，中介会不会串通业主抬价啊？或者说吃差价，反正都是买房人在买单。

A：

1、会不会串通业主抬价？业主一般都想借助中介抬价，谁不想把自己的东西卖高价啊。不过这得分什么时候，楼市火爆的时候容易办，把几个买家凑到一块儿来看房，现场拍卖再弄几个托儿，把房价抬起个10%不算多难。但楼市不景气的时候就难办了，串通了也没用，买家会拿脚投票的，反正有的是选择。

2、从中介员工来说，尤其是大中介的员工是不会抬价的，因为就算多卖出钱来自己也落不了多少，费挺大的劲犯不上。这其实跟所有的销售行业都一样，员工都只会劝老板降价，这样才好卖，反正自己就那点儿提成，多卖出几十万来自己也多不了几千奖金，没必要为难自己。

但从中介公司角度是愿意抬高房价的，这样能多赚提成，积少成多的提升公司业绩。比如有的大中介会在一条街上开好几家店，再给业主报高点儿，那就基本能做到垄断房源，有可能抬价。但这就没办法了，垄断价相当于市场价，买家只能是多去几家不同的中介咨询了。

3、吃差价过去很正常，所有的中介都这么干。现在几乎没有了，实在不好操作也挣不着钱。能吃差价一定是信息不畅的时期，然后是直接给钱才能垄断货源。现在的信息都是公开的，业主不会只认准了一家。而且资金监管很严格，根本就没法操作。不用纠结这个。

4、总之就是干脆找大公司吧，除非是垄断了某个片区的房源，否则谈不上什么抬价，更不可能吃差价。

仅供参考。

三

Q:

我们有三套回迁房，两套在小红门一套在西红门，西红门的有本但面积很小，是老婆的，只有40平，还很破，价值也就200万。小红门的还行但都没本，有本的话看旁边的价格能值600多万。现在是挺纠结的，孩子要上初中了，想是否有必要折腾出一套或两套给换个学区房。请帮忙分析一下，看怎么做最合理。

A：

1、这怎么分析啊？鸿博家园的两套既然都没本就无法正常交易，卖的话价格也高不了，比有本的估计要低个20%左右，合适吗？两套价值600多，估计是两居和一居吧？两居得留着自住，卖一居，价值估计也就是200左右。加上西红门的400左右，能买到的基本都是占坑儿房，或是很老或是很小，未必能自住，能接受吗？

2、其他没什么可分析的了，就是这现状。要不就卖西红门这一套，然后再加点儿现金和贷款，300多万的话也能买到占坑儿房龄。东城的永外就有，就是学区普通，跨区小升初的话也占不到便宜。

3、这都谈不上合理不合理，也就这两种选择。如果非说合理的话就是第二个方案，留着小红门的等房本，到时候能卖出更高的价格。

仅供参考。

四

Q:

预算750万，1号线或6号线地铁往东，4号线地铁往南，目前出租，6年后自住或卖了换房。买1套房还是2套便宜房合适？推荐哪些区域。或者说，1套有什么建议，2套有什么建议

A：

1、750万就买一套呗，北京的投资房本来就得600万以上，低于这个预算就是自住为主的。750万两套的话都300多万，自住体验普通，投资也普通吧，基本都是买刚需房。现在不是炒房的年代了，这种房很难炒高了。

2、我没什么建议，自住看自己的通勤和喜好，这没标准方案。我也不是专家，不敢胡说八道。

3、一套就是正常的买房，先想好了需求然后排序，之后选板块、小区和具体房源。两套基本就是赌一把了，赢了皆大欢喜，输了继续站岗。这些我都不懂，帮不上忙。

仅供参考。

五

Q:

我婆婆现居住在丰台大成郡，目前想卖房换到离我们近的地方居住，朝阳华严里附近。目前看上了朝阳北京公馆的房子，但是还没有二手房成交信息，单价也没有参考。没有孩子，不用考虑学区，想问问您北京公馆房子值得购入吗？有什么利弊？附近有没有别的房子值得推荐？谢谢

A：

1、华严里附近的北京公馆，哪个啊？朝阳有两个北京公馆，一般指的都是亮马桥这个，但怎么会没有二手房信息和价格呢？离华严里也不近呢，是指的这个吗？如果是这个北京公馆的那就是自住合适呗，投资角度就很普通了。北京这种公寓都差不多情况，租金高升值慢，一般来说都落后于到。

2、但这说的到底是哪儿啊？没二手房也没单价怎么参考啊？我也不懂，不太理解。要不问问别人吧，我不太熟悉。我也没房源，找房只能去中介。

仅供参考。

六

Q:

中介带着我看了一些房，目前大致归纳了两个方案，想听听您的意见，帮忙捋捋头绪。字有点多，麻烦您空闲的时候帮看看，十分感谢。我的情况如下：

1、目前手里有两套房：

一套是位于东城区和平里民旺园的老破小，中介预估目前能卖到580万左右；另一套是位于房山区阎村的京西悦府的远大新，面积120m2，2018年购入，当初买的时候是3.8W/m2，目前看网上有挂3.2W/m2的，然后还没人买，被套牢。

2、娃目前在和四小上学，马上秋天开学就4年级了。家里现在有4口人居住，父母+娃+1名老人。我们目前4口人住在民旺园，老人住一间小屋，父母和孩子住大屋睡一张大床。

3、考虑到孩子逐渐长大，目前的学区房老破小就不够住了，主要是面临以下问题：一是孩子逐渐大了，我们想让孩子跟我们分床睡，培养他慢慢独立；二是随着年级升高，课业逐渐加重，孩子需要更大的学习空间用来放书柜、书桌等，目前老人住的那个小屋放了一张小书桌和小书柜，都已经堆满了，孩子现在如果有在校没完成的作业都是在大屋的小折叠餐桌上写，很不方便。

4、因此，给孩子一个独立的房间，这个事就迫在眉睫了，主要考虑的是想整一个小三居或者可把客厅隔一下的那种大两居。

5、根据东城区就近入学的政策，孩子的初中、高中大概率会继续在和平里，也就是在171中学、22中、54中、二中分北校区这几个学校中选，因此换的房子不能离这里太远，方便孩子接送及大了之后骑自行车上下学。

6、由于京西悦府被套牢了，目前也不好卖，因此只能把民旺园卖掉，手里目前有现金170万左右，贷款按187万考虑，目前预算总金额937万左右。下半年发了工资还能再凑个10来万。

7、中介带我们看了一些附近朝阳区的房子，主要如下：

7.1、彩楼朝东向两居室，86.13m2，820万，还能谈价。我个人很喜欢彩楼的物业，小区里面打扫的相当干净，而且好几栋楼刚翻新过，楼里楼外看着都很赏心悦目，这个价格也挺合适的，缺点就是面积小一些，朝向不太好，如果把客厅再隔一个卧室出来的话，就几乎没有客厅了。

7.2、和平街西苑甲10号楼西向两居室，103.36m2，920万，还能谈价。这是一个大两居，尤其是客厅特别大，看房的时候惊艳到我了，真的非常喜欢这个通透的大客厅，即使再隔一个小卧室出来，剩下来的部分也不小。缺点就是跟彩楼相比，这个小区只有2栋楼，基本就没啥小区环境，物业比较次，室外道路以及室内楼道维护的不是很好，楼也没翻新，看上去有些旧。

7.3、光熙家园南向两居室，92m2，910万，感觉有点小，而且单价不低，且是靠近地铁的边户，看房的时候实际听了一下，地铁过的时候能够听见噪音。另外就是实际看房后，感觉光熙家园的物业有点差，小区里面人行道、绿环以及大厅、电梯厅的维护，感觉一般，有些脏，道路砖、玻璃碎了都没人修。

问题：

1、最近看新闻，东城区幼升小派位龙体爆雷了，想问一下您这个事情对和平里学区会是利好吗，民旺园的房价能迎来一波大幅上涨吗，能涨多少，我的这个小破房是不是能再多卖点，这样我的压力就会小一些。

2、从保值升值已经流动性的角度来看，上述几个房子您更建议我买哪个。因为，离娃高考还有9年，有可能等娃上了大学后，我们还会置换，换到郊区环境更好的楼盘去，上面哪个楼盘的保值升值性更好一些，将来置换不吃亏。

3、您是否还有其他的楼盘可推荐。

4、之前有人跟我说东朝建那边可以看看，但我想那边不也是东城学区吗，我都要置换改善了，还考虑学区干啥，而且保值升值属性，貌似东边不如北边吧。

5、或许有没有另外一种可能，我们这次直接一步到位，到新北苑、奥森、亚运村那边去买一个小三居或大两居，先用来出租，等娃上大学后我们再回来住。然后在和平里这边租一个小三居的房子用来陪孩子上学，两边的租金正好抵消或者我再稍贴补一些。

中介给推荐了筑华年、世华泊郡的三居室，看了之后非常喜欢，南北通透、明厨明卫、小区绿环、物业都很好，但是想想这么好的房子买了之后9年左右不能住，自己还得在市区里租房住，而租房的装修一般都比较差，居住体验不佳，万一碰上不靠谱的房东还得搬家啥的，就很闹心。

6、综上所述，目前主要是这么两个方案：一个是买和平里北边附近朝阳区的房子；另一个是投住分离，买新北苑的房子，然后和平里租房。两个方案各有利弊，我现在也没想好，不知道该怎么实施，想听听您的意见，罗里吧嗦的写的有点多了，还是希望您能不吝赐教，非常感谢。

A：

1、京西悦府不会这么低的价格，3.2万的肯定有硬伤。不过这里也是自住为主的，开发商的溢价偏高，透支了一部分未来的升值。

2、龙体是今年暴雷，明年不一定，大概率是轮着来，这才能体现出东城区的公平呢。所以只能说对和平里的中介们算利好，推销时有的说了，但对价格没什么帮助。单独上涨那就看明年入学的家长们是否追捧了，我觉得10%是有可能的，仍然在秋天出现行情。

3、买哪个？这具体房源我可不好建议，不到现场的话光看户型图意义不大。尤其是这些塔楼的，朝向跟图上未必一样。从保值来说和平里这种地段儿的老公房反倒优于商品房，也就是煤炭部中石油的这种公房占优，因为单位在维护上都能出钱。只不过最好首选板楼，有没有电梯无所谓，在保值上一本都比塔楼强些，至少排序靠前，流动性好些。

单从保值来说肯定是新北苑占优了。不过筑华年是老北苑的，只能在南部算不错的，跟北边新北苑的不好比。到目前为止，新北苑比普通板块超出20%以上，而且这趋势在没有其他板块替代的情况下还大概率会延续。但不自住怎么说呢？新北苑在租金上不占优啊，就因为升值快，所以租金没跟上。近期我不知道什么行情，反正之前是一直低了10%左右的。也就是从换租角度来说不划算，和平里朝阳的公房估计租售比在650不超700，新北苑商品房则一边都800左右了。

4、我没什么推荐的，这得找中介。

5、别再换学区房了，性价比肯定低，还冒着风险犯不上。近十年来东城的带着溢价也就是涨到新北苑的程度，朝阳的相对性价比更高。

6、我也不知道怎么选，从性价比来说和平里的老公房最高，租金就能体现出来。从升值角度说是新北苑的走势一直领先，大概率延续，但租金收益略低。如果换的话就在入学高峰期过去之前卖房，不建议再买学区房了，这算算租金就知道溢价和居住的性价比了。其他没建议，我也只是列出这些情况。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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