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1、提问：京爷，您好，最近看都在说朱辛庄板块，有些中介说朱辛庄板块能够复刻像新北苑这样板块的涨幅。对此我有不同看法，一个板块或者板块里的小区的涨幅多，关键在于稀缺，板块也好具体到小区也好，他比周围新、比周围品质好，就有稀缺性（抛开学区房不谈）。以新北苑为例，南面是北苑，北面天通苑，所以就突出他的稀缺性。但是朱辛庄现在就至少有5个地块在供应，自己就有大量空地待开发，东面回龙观也有不少新盘，南面有二拨子，北面的昌平，这两个地方都有大量空地待供应。现在买新房，明年又有更新的，没有最新只有更新。请问京爷，像这种有大量空地待上市的板块，后续升值性如何，还有后面更新的盘是否会对现在的新盘形成价值挤压？

回答：你好，这个是一个比较值得讨论的话题。新北苑的价值并不是稀缺于老北苑、天通苑，因为后两个板块的客户群体和新北苑完全就不同。新北苑的客户群体是品质改善为主，而后这两个板块为纯刚需。新北苑真正的价值在于东北角范围内成片开发的稀缺改善组团，并能承接望京等东北部的改善群体。在我看来，一个区域如果有大量的新供地，有好处也有坏处，好处就是整个界面会变好，实现一个联动效应，比如新北苑、亦庄河西就是；当然，有时候，如果供应大，也会形成挤压，供大于需。是联动上涨，还是相互挤压，本质上还是看周围的外溢客户或者本地需求是否量大。就像回龙观一大批经适房，供应那么大，涨幅依旧还可以，本质上就是因为外溢刚需客户特别多。我认为回龙观新房，长远价值还是很大，因为这属于北面比较纯粹的刚需外溢板块，规划上也是承接疏解任务，当回龙观很多经适房等慢慢老去，新房价值会进一步凸显，新地块的供应，也能改善朱辛庄的界面。当然，短期来说，这么多新房供地对二手房市场确实不会太好，长远看，回龙观的老社区也会承压，这个需要大家注意了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

2、提问：京爷你好，奥森旁边的拂林园和世纪龙祥嘉园这两个小区，以目前的价格看，和周边的世茂，万科等几个盘相比，是否值得购买？另外，能否分析一下佛林园和世纪龙祥嘉园的优点和缺点？谢谢。

回答：你好，相对来说，世茂、万科价值大一些，升值性也略微好点儿，主要是产前两者的产品好。拂林园，位置还不错，交通方便，缺点是有些户型差了点，面积做得偏大，采暖方式好像受诟病，如果能选个好点儿的户型，倒是还行；世纪龙祥嘉园，小区环境倒还可以，就是有些老了，而且离地铁有些远，而这类产品定位还是需要地铁的，升值性不算差，但也不突出。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》

3、提问：京爷您好，我们在和平里住，想给父母在附近买个房子，总价在450万以内，现在看的是胜古南里的一层，您觉得怎么样，能保值吗？附近还有别的小区推荐吗？

回答：你好，从小区的角度来看，胜古南里倒是一般，地段倒是还行，不过没有学区的老房子主要看中的还是管理和环境，这个小区不是太突出，除了一些独立管理的院子。从升值性角度来看，这个小区的平均涨幅是略微低于大盘的。我认为你可以重点看一下小关东里10号院、惠新里小区、樱花园，这些老小区在周围中的口碑都还可以。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》

4、提问：京爷您好未来中国房价走势扑朔迷离，但我有一个朴素的判断：北上房价走势会好于杭州为代表的新一线城市。请问您如何评论我这个想法，是否有些想当然？

回答：你好，北上房价走势是否会好于杭州不好说，但肯定是稳于杭州的，主要是因为：① 限购严格，取得资格难 ② 杠杆能力差，也就是泡沫低 ③ 产业结构相对多元，且更强，需求量大且稳。未来楼市走势取决于政策和经济走势，所以不好判断几年后的涨和跌，但我对北京和上海这种比较稀缺的城市还是看好的，但是也不能说一直涨涨涨，应该是波动上扬的，而且近些年来也呈现一个分化的现象，不是所有小区或者所有板块的表现都是一致的。你可以参看星球内部资料《北京买房顶级思维》

5、提问：京爷你好，我们开始看二手房，首房自住，目前两个人工作地点在中关村融科和安贞桥附近，目前首付可以400，总价接受800以下，希望交通便利，两居明厅，自住，目前不考虑学区，海淀学籍更好，考虑后续置换房子的保值性，请问有哪些可以推荐的小区和片区？

回答：你好，根据你们的工作地点，如果是五环内，这个首付比较难买到一些次新房，基本上以老房子为主。对于没有老社区，如果没有学区或者学籍，升值性都会比较一般，所以我建议直接考虑海淀。而海淀老房子，户型也一般，你需要仔细挑选，举个例子我建议你考虑北影小区，上班方便管理尚可，或者建清园，两居户型挺好、楼龄新、很快有地铁。如果是五环外，那可以考虑海淀的金隅美和园，或者看看回龙观的次新盘如融泽之类的，也可以看看北苑、立水桥的次新，如北京北小区。以上升值性都不会低于大盘，比较适合上车用。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》